종합부동산세 과세대상 정리

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2025년 종합부동산세(종부세) 총정리: 과세대상, 세율, 주요 변화

최근 부동산 시장의 변화와 정부의 부동산 정책 조정에 따라 종합부동산세(종부세)에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 종합부동산세는 고액의 주택과 토지를 보유한 자에게 부과되는 세금으로, 부동산 보유에 따른 사회적 형평성을 높이고 시장 안정을 도모하기 위한 제도입니다.

본 글에서는 2025년 기준 종합부동산세의 과세대상, 세율, 주요 변화와 납부 방법 등 최신 데이터와 숫자를 중심으로 상세히 정리하고자 합니다.

1. 종합부동산세(종부세)란?

종합부동산세는 고액의 부동산을 보유한 자에게 재산세와 별도로 부과되는 국세로, 부동산 보유에 따른 조세 부담의 형평성을 높이고, 부동산 가격 안정을 도모하기 위해 도입된 제도입니다. 재산세와 달리 일정 기준을 초과하는 부동산 보유자에게 추가로 부과되는 점이 특징입니다.

2. 종합부동산세 과세대상

주택(주택 부속토지 포함)
- 1세대 1 주택자: 공시가격 합계액이 12억 원 초과 시 과세
- 2 주택 이상 보유자: 공시가격 합계액이 9억 원 초과 시 과세
- 법인: 별도 공제 없이, 보유 주택의 공시가격 합계액 기준으로 과세
종합합산토지(나대지, 잡종지 등): 공시가격 합계액 5억 원 초과 시 과세
별도합산토지: 공시가격 합계액 80억 원 초과 시 과세

3. 종합부동산세 과세기준일 및 납세의무자

과세기준일: 매년 6월 1일
납세의무자:
- 주택: 과세기준일 현재 주택분 재산세 납세의무자
- 토지: 과세기준일 현재 토지분 재산세 납세의무자
- 신탁법에 따른 위탁자(지역주택조합, 직장주택조합 등)도 포함

4. 종합부동산세 세율 및 과세표준

개인 기준 세율 구조 (주요 구간)

구분	과세표준(초과~이하)	세율(%)
2주택 이하	3억 원 이하	0.5
	6억 원 이하	0.7
	12억 원 이하	1.0
	25억 원 이하	1.3
	50억 원 이하	1.5
	94억 원 이하	2.0
	94억 원 초과	2.7
3주택 이상	3억 원 이하	0.5
	6억 원 이하	0.7
	12억 원 이하	1.0
	25억 원 이하	2.0
	50억 원 이하	3.0
	94억 원 이하	4.0
	94억 원 초과	5.0
종합합산토지	15억 원 이하	1.0
	45억 원 이하	2.0
	45억 원 초과	3.0
별도합산토지	200억 원 이하	0.5
	400억 원 이하	0.6
	400억 원 초과	0.7

5. 종합부동산세 주요 변화 및 특징

1주택 실거주자 완화
- 공정시장가액비율: 80% → 70%로 완화
- 고령자 공제 확대: 최대 80%까지 적용 (보유 기간 조건 병행)
임대사업자 세 감면 축소
합산배제 요건 강화
다주택자 과세 기준 유지
- 중과세율, 세부담 상한 300% 적용
기타
- 공정시장가액비율: 2024년 100% → 2025년 95%로 조정 (1 주택 실거주자 등은 별도 비율 적용)
- 일시적 2 주택 비과세 기간: 2년 → 3년으로 연장

6. 종합부동산세 계산 예시

1세대 1 주택자, 주택 공시가격 15억 원
- 과세표준: 15억 원 - 12억 원 = 3억 원
- 세율: 0.5% (2 주택 이하 기준)
- ※ 실거주자 특례 적용 시 세율 변경 가능
2 주택자, 주택 공시가격 합계 12억 원
- 과세표준: 12억 원 - 9억 원 = 3억 원
- 세율: 0.5%

※ 실제 세액 계산 시에는 과세표준, 세율, 공정시장가액비율, 각종 공제 등을 종합적으로 반영해야 하므로, 국세청 홈택스의 자동 계산 기능을 활용하는 것이 가장 정확합니다.